地价高低 悬殊何异

【作者】 贺宛男

【关键词】 地价 土地转让 评估值 转让价 张江高科技园区 上海农工商 中华企业 古北新区 房地产价格 近期交易 

【出版日期】2003.01.02

【版次】

【入库时间】20100601

【全文】

上海申博成功，房地产价格普涨，特别是那些有地皮的上市公司（包括母公司），更是大发地市。那么地价多少才合理呢？$$稍稍浏览一下近期交易的地产价格，高低悬殊竟有点让人看不懂了。$$１２月１７日，中华企业（６００６７５）将位于古北新区的一块土地转让给新长宁集团，面积４２４４２平方，转让价２１１４２．８１万元，地价为４９８２元／平方。公司称，本次交易将使２００３年利润增加５０００－６０００万元（按１５％税率每股０．０６－０．０７元）。$$１２月１８日，第一百货（６００６３１）的大股东一百集团将自己的三处物业，同上市公司拥有的沪西商厦９０％股权及全部债权相置换。那三处物业分别是：$$１、已建成的一百东楼土地６９９１平方，帐面值２１０２万元，评估值５．４８亿元，升值２６倍，每平方地价７．４万元，扣除公司已支付动迁费１．６６亿元后仍需支付３．５亿多元；$$２、南京路附近的一处仓库面积８２８平方，帐面值８２．８万元，评估值３４０８万元，升值４１倍，每平方地价４．１万元；$$３、西藏路上的一处小酒店建筑面积１０７５平方，帐面值３０３万元，评估值１８６９万元，升值６．１倍，每平方房价１．７４万元。就这样，这三处原值３０００多万元的物业，现以４亿多的价格同沪西商厦置换。$$１２月２５日，天宸股份（６００６２０）将浦东康桥的一地块（原驾驶员培训基地）以招标方式出让，该地块面积２５４２２８平方，竞标总价１１２８７．６６万元，地价４４４元／平方，加上中标方给予的动迁补偿１．０９亿元，共８７４元／平方。天宸股份从该项交易中可获毛利７０００万元。$$１２月２６日，都市股份（６００８３７）的大股东上海农工商集团，将位于星火农场的１０１亩土地转让给上市公司，转让价共６７４．２８万元，地价１００元／平方。$$１２月２８日，ＳＴ嘉宝（６００６２２）将南翔地区的一块土地出让给金地集团，面积１３５４７９平方，原值８９９０万元，评估值１３３４４．７７万元，每平方地价９８５元。自然ＳＴ嘉宝可从该交易中获利３－４千万元。$$１２月３０日，张江高科（６００８９５）公告，其控股股东张江开发已同意将张江高科技园区内约１．２平方公里土地转让给上市公司，转让价３００元／平方。$$在这几起交易中，中华企业、天宸股份、ＳＴ嘉宝都是市场行为，古北地区近５０００元，嘉定南翔和浦东康桥的地价已基本接近。而地价最低的都市股份（１００元／平方），其次张江高科（３００元／平方），最高第一百货（一百东楼７．４万元／平方），恰恰都是关联交易。$$当然，南京路西藏路上海最繁华地块，同位于奉贤海边的星火农场不能同日而语，况且都市股份是农业用地，张江高科是住宅用地，第一百货则是商业用地，但差异如此之大却让人始料未及。同样是上海最好的地段，今年９月陆家嘴批租给平安保险２７６６７平方（金融贸易用地），总价４．４７亿元，每平方地价１．６１６万元，同一百东楼地价相差４．６倍。$$大股东对上市公司到底是真支持还是假支持，比较一下地价，就心中有数了。