广州限价房争议中前行-□何 涛

【出版日期】2008.03.27

【版次】

【入库时间】20101230

【全文】

限价房可谓是广州市构筑住房保障体系中浓墨重彩的一笔，在国家“双限双竞”政策基础上推出的限价房让更多的广州人圆了住房梦，也成为了广州楼市的“调节器”。一时间，北京、成都、青岛等地纷纷跟进。广州限价房的标本意义，值得关注。“这是一个新事物，如果不做肯定没有批评，要做肯定就是摸着石头过河。限价房将形成一个长效机制，不断进行完善。”广州市国土房管局一位官员称。 争议一：限价房定价更高？ “当时定价时，金沙洲周边的房价只有5000元/平方米左右，政府把最高限价定为6500元/平方米，有些开发商还有些担心。通过这个定价可以看出，其实政府是有预见性的。”保利地产住宅营销部的张炜说。 尽管保利地产出价最高，但最终折算到西子湾项目的楼面地价为2557元/平方米，这比其周边一个普通商品房楼盘4000元/平方米的楼面地价已低了很多。这种新的拿地方式效果明显，迅速平抑了开发商疯狂加价拿地的热情，地价开始出现明显回落。 房价确定下来后，开始竞拍土地。“等于所有开发商都知道了，在这块地上建好房子的售价不能超过6500元/平方米，在这个基础上参与土地竞拍。竞拍时几家大开发商依次举牌加价，价高者得，最后我们争得这块地。”张炜说。 因为开发商可以支付的地价成本是他们通过最高限价来倒推过来的。当时如果不是限价地，开发商预计房价会达到七八千元每平方米，每平方米地价再往上抬1000元也是可能的。 争议二：10%的利润低不低？ 保利地产营销总监胡在新算了一笔账，西子湾项目的成本包括2557元/平方米的楼面地价，2000多元/平方米的建筑成本，还有600元/平方米的装修费用。另外小区里建设真空垃圾回收系统就投入了几千万元，平摊到每平方米建筑面积就是150元。售价6500元/平方米，“每平方米利润肯定不到1000元，限价房的利润很薄。” 对于暴利的地产项目来说，10%的利润确实显得委屈，“有的商品房项目拿地早，楼面地价不到1000元/平方米，但卖到7000-8000元/平方米，甚至上万元/平方米。我们的利润和他们没办法比。”张炜说。 但建限价房仍是十分抢手的项目。因为在突遇寒冬的楼市，建限价房成为规避市场风险的一种有效办法。“政府不仅帮着宣传，而且还帮着销售。当然风险要小得多。” 事实上在不少行业，10%的利润并不算低。有业内人士表示，建筑成本在1300-1500元/平方米就够了。 争议三：限价地为何出现别墅？ 对于开发商宣称限价房的低利润，也引发了质疑。人们发现，限价地块里都出现了少数的非限价房项目。西子湾项目“1600多套房子中，1400多套是限价的，200多套不限价”。万科新里程限价房地块上还规划了一部分的别墅，有媒体甚至称这些别墅“利润高达240%”。 面对这样的质疑，张炜回应：“其实当年拿地时，我们与有关部门所签的协议已经确定，限价地块上可以有20%住宅的套型建筑面积在90平方米以上，这是完全合法合规的。”“如果把120平方米的房子当作一种限价房来卖，确实是一种社会资源的浪费，与其这样，还不如补交地价款，变成商品房。政府也可增加获利，增加的这部分收益也可用来投入到廉租房或经济适用房的建设中来。”张炜说。 去年10月份后，广州楼价高台跳水，成交量急剧萎缩。楼市的低迷，让限价房的价格优势大打折扣。邻近金沙洲的南海一楼盘喊出4800元/平方米的楼价，并号称：“房价比限价房还低，没有购买限制。”据广州日报