“今年营业额目标1个亿” 访东莞中原物业顾问有限公司董事
【报纸名称】:
【出版日期】2010.01.15
【版次】第DA20版：地产
【入库时间】20110308
【全文】
高端访谈
东莞中原物业顾问有限公司(下称东莞中原)近些年的风生水起让东莞地产界叹为观止。
去年他们取得了怎么样的业绩？今年他们又有何新的布局和动作？对中央政策密集出台的房地产政策如何解读和看待？
为此，记者对东莞中原物业顾问有限公司董事总经理王英君进行了专访。
今年公司营业额定1亿元
羊城晚报：能够概括一下2009年东莞中原的基本情况吗？
王英君：2009年还是一手市场占了绝对的主导，也基本上符合每年30%的公司增长目标，加上12月份，销售额接近70亿元，比2008年销售额50几个亿肯定多了。但是我可能要求比较高吧，对去年的销售额也不算非常满意。2010年应该要往高走，我们定下来的目标是，二三级市场加商业，公司的收入应该要有1个亿。
羊城晚报：为何有那么大的信心？
王英君：因为一个我们二级市场新的一年肯定要比去年上个台阶了，2009年我们的二级市场营业额都有6000万元左右，根据每年增长30%往上跑的公司目标，今年起码都要达到8000万元。因为东莞的市场还是很大的空间，目前还有许多项目是开发商自己卖，不像深圳都是代理商来代理嘛。如果按一手8000万元的营业额目标，二手再冲一下，再加点商业，这个1亿的目标是不难实现的。公司去年对二手市场基本上是没怎么理，因为我们只有两间铺面，但今年，我们也是准备发展二手。所以二手的业绩也是要上来。
从商业来看，去年我们也是没有当重点去抓的，因为整个2009年大家都在冲一手市场，2010年在一手市场比较稳定的基础上，我们是要三条腿走路了。能否完成1亿的营业额的目标，关键要看二手市场了。
2009年的市场发展势头，没有几个人能真正预测到。那么快会出现这种反弹，所以我觉得我们公司还是没有完全把握好。如果把握好，现在的业绩可能会更好。
羊城晚报：没把握好主要表现在哪些方面？
王英君：有点保守吧。有些项目的考虑应该推得快一点的。担心市场的温度不够，所以没怎么大力推。从2009年2月开始，整个市场就一下子热起来了。后来我们也适时地进行了调整和应对，整年总体来说，业绩还是不错的。在东莞，应该没有几家代理公司的业绩能够超越我们。我们项目的数量、品质都是遥遥领先的，东莞70%的别墅可以说都是我们在做。
羊城晚报：2010年有多少项目准备开盘？
王英君：大概有20多个，还是有点多的。但比起2007年来说，也不算最多的一次。
迈开步伐布局二手市场
羊城晚报：那中原如何在东莞布局二手市场呢？
王英君：一方面我们一手市场代理的项目比较多，我们会优先考虑将二手的份额放在这些代理的项目中，像长安、虎门、厚街等镇我们的项目都有很多，城区南城的项目也不少，所以在一手代理的项目占有率比较高、成交量比较大的区域，我们会优先进去。当然，前提也是这些区域的经济和交易要比较活跃。如果区域经济不行，那我们也是没有办法的。所以，我们首选了长安、虎门两地，那里的铺面也马上要开了。
羊城晚报：东莞二手市场的前景如何？
王英君：做二手是不讲前景的。任何一个国家，任何一个城市，一二手市场的发展规律都是一样的，由一手过渡到二手，因为土地是不可复制的。任何土地上面的建筑，不会十年八年就把它拆了，像我们国家，一般有70年的产权，在这70年里，一手的买卖只有一次，但二手的买卖地可以有很多次。所以未来，当一手的土地不断减少的时候，二手的买卖就会越来越多。我们在深圳、上海、北京、天津等大的城市，我们的二手交易量都是比较大的，这种交易的趋势也在加强。像深圳公司，二手的成交量占到了营业额的70%左右。这个不是说中原在深圳倾向于做二手，应该是说整个市场的量是这样的。深圳、广州的市场，基本上是二手存量占大部分，二手交易也非常活跃。一个城市发展到一定程度就会这样。
羊城晚报：今年开始，二手交易的营业税免征期从买房两年改为买房五年，会否对二手市场造成大的冲击？
王英君：营业税的取消，影响应该不大，优惠也只是在2008年、2009年这两年而已，在此之前也是按照现在的规定来操作的，只是恢复了原来的政策而已。
羊城晚报：东莞二手的交易也出现深圳、广州的那种交易火爆的苗头吗？
王英君：没有，当然没有。东莞的一手的土地还有许多。
羊城晚报：一二手市场和商业，你们如何分配和投入？
王英君：一手的发展趋势是在稳健的基础上越做越强，放大市场占有率放大成交，在稳健的基础上增长。二手感觉是在2010年才开始迈开脚步来做，未来应该说，到今年的下半年，我们的一二手市场会形成一个比较好的联动关系。一手能卖二手，二手也能会有一手的客户，会重点做好这一块。
商业直接影响城市发展
羊城晚报：商业那一块打算怎么做？
王英君：商业应该算是东莞的一个难点，商业林立，但经营艰难。市场本身在零售这一块也比较难。经融危机、经济的萧条对商业的影响是最大的。老百姓如果不敢太多花钱，东莞如果商业不搞好，对整个经济都会有影响。促进社会经济发展的最重要动力就是消费。如果老百姓的消费力不行，所谓的社会进步发展会更难。
东莞的商业一直都比较多。我们也是接项目做项目。我们也希望我们商业部的工作人员可以给到开发商很多的商业建议和意见，不管是规划、营运还是后期的管理；同时，给到投资客户很多专业的服务。2010年不要求商业部利润有多高，或营业额有多大，但是希望能做出一些顾问的服务。
羊城晚报：东莞商业发展的难点在哪里？
王英君：东莞整个商业的市场不是某个开发商的问题，目前的状况是整个城市架构决定的。东莞若干年来是缺乏一个主流消费群体。我们一直在说东莞的人群是两头大中间小，是哑铃型的。最高端的消费群体是外来的，各行业的高管、管理人员、企业骨干是外来的、调来的。这些人在东莞最多呆三五年，是临时性的消费，东莞的蓝领消费人群消费力又很弱，从而制约东莞的消费。我们希望从源头给到开发商一些建议。商业包括投资、经营、消费、管理四个环节，简单来说是投资客买铺，租给商家，商家经营把铺卖给消费者，消费者对产品商家又有售后的要求，是一个四个环节组成的。我们还是很希望商业部能够从投资者的角度、从市场的角度、从经营管理的角度给到客户许多好的建议，业态、功能分布、消费人群都应该有所把握。这也是一个很现实的问题，商业起不来，整个城市的味道就不够。
羊城晚报：你们对人手的要求是怎么样的？
王英君：2007年我们有许多项目快速放大快速开盘，有许多新人进来；2008年整个市场的成交量下来，饼小了，不可能把吃饼的人还有那么多，许多新人是不具备绝对的竞争力的，他们自身也在调整，即使人员有调整，但我们的竞争力还是没有削弱的。2009年我们定的是营销年，要求所有同事要精耕细作，一定要靠营销策略出货，2009年有种借东风的味道，但是我们还是要求扎扎实实作策划。跑盘，周末驻场这些都是他们要做的。2009年我们之所以有那么多的高端项目做得比较好，也有赖于我们这种对营销的思路，一定要靠方法、策略靠高度去出货，不要想着等着市场推你一把。2010年我们也还是这样，我们要求人员的专业素质要更高，专业能力、服务意识更强，我们的整个团队从策划到销售对项目的整体把握要准。项目把握得准，商家、买家、产品才会有良好的对接。
看到政策收紧的信号
羊城晚报：近日，国家提高准备金率，“国11条”也出台，对中央的这些政策你们是如何看的？
王英君：加息、减少优惠、提高首付，2007年也不是这样吗？但从近期中央政策的指向上来看，源头来说货币还是执行适度宽松的货币政策，这个适度宽松的政策会带来什么呢？首先，从开发商来说，不会出现太紧张的资金压力问题，对开发商是好的一面；另外，从买家来说，除了炒楼投资客外，真正的买家，刚性需求、改善需求也是好的，有实力的首付四成就四成喽，首次置业首付、7折利率还是没变的。总的来说，政府的态度还是没变的，是解决住房问题，维护房地产的健康发展，也是希望中国的房地产稳稳地发展。
如今，地是开发商拿，房子是开发商建，最大的投资者是开发商，如果他们不出现大的问题，整个市场也不会出现大的变化。
但是，应该说适度的收紧信号我们也是看到了。准备金率提高、二套房首付四成、开发商拿地首付五成等政策的出台，是对2009年的政策相对调整，收紧了一些。
羊城晚报：“国11条”中提出，要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。此项政策在东莞实施起来是否会有一定困难？对于开发商、销售代理公司来说会有何应对之策？您如何看待这几年东莞在这方面的一些做法？
王英君：我个人认为没有什么大影响。为何会分批、分层卖？无非是出货速度慢，开发商才会这样做。市场能容忍、客户能理解，就没有问题。关键问题还是在市场。客户不买就只能慢慢卖。
羊城晚报：炒楼、炒地现象在东莞普遍不？
王英君：整个东莞来说，我看到的是才是起步阶段。炒楼、炒地在整个房地产开发链条上来看，也是要很多活跃的因素。一定是市场火起来了，必定是客户、买卖方、甲乙丙方对后市非常看好，而且对爆发的速度很有信心才会去做，比如炒地，握在手里，转手时间是多久，利润会有多高必须对这个幅度、升值的潜力有信心才敢去拿地。而且，拿地也不是件小事，对于投资客来讲，也是不敢轻举妄动的。东莞的市场还没有完全火起来，还需要时间慢慢发展。 文/图 记者 黎秋玲
黎秋玲