黄埔出地王“益晒”新塘
【作者】 张秀钦
【报纸名称】:
【出版日期】2013.06.14
【版次】第B09版：楼市周刊
【入库时间】20130710
【全文】
头趸
文/图 羊城晚报记者 张秀钦
业界爆料
地王建成后，未必会卖2万元/平方米？
本月8日，经过27轮竞价、162轮竞配套，广州黄埔区南玻宅地由佳兆业携裕瑞房地产以约45.57亿元拿下，需配建保障房15.78万平方米，若计入保障房成本，地块总成本高达50亿元，楼面地价为11812元/平方米，创下广州东部地价新高，同时也是广州今年的总价地王。
市场普遍预测，黄埔地王建成后，房子的售价将会达到2万元/平方米。但有知情人士爆料，地王建成后，其售价可能会低于市场预期，未必就会卖2万元/平方米。该知情人士称，佳兆业在佛山也曾高价获得一地块，地价远高于周边协议拿地的项目，但地块建成后，其售价比周边在售项目每平方米差不多低千元，迫使周边项目只能降价。佳兆业合作开发的广州坚红化工厂项目，拿地时商品房的楼面地价超过了1.2万元/平方米，但开发商在做前期工作时曾透露目标售价为1.8万-1.9万元/平方米，该知情人士表示，这样的售价未必能回本。
市场反应
黄埔地王一出，马上有楼盘负责人在微信上为楼盘造势：上个月末海珠区南洲路地王一出，（周边）二手房价格立刻飙升3000元/平方米。有凤凰城物业的亲们别太快放啊。还没买凤凰城的亲们看着办。
碧桂园凤凰城位于增城新塘，总价地王属于黄埔地头。缘何黄埔出地王，新塘楼盘乐了？因为两者的距离近，“黄埔地王距离碧桂园凤凰城仅3.8公里。”新塘的开发商认为，黄埔出地王，其实“益晒”新塘楼盘（方言，令新塘楼盘得益）。
与新塘楼盘乐了相比，黄埔区在售一手楼盘基本无视地王的出现，东港花园的销售人员甚至不知道黄埔拍出了地王。
新塘楼盘 限价下难涨价，只能“空欢喜”
碧桂园说“凤凰城和黄埔地王之间只有3.8公里”，东方名都有关负责人则用另一种方式来形容——两者只有一个地铁站的距离。无论哪一种方式，都说明黄埔地王和新塘之间的距离近。
东方名都有关负责人表示，黄埔地王所在的位置和新塘之间其实可以看作同一个板块，黄埔区出现地王，对新塘楼市来说是新的利好刺激，“肯定会有更多的买家考虑到新塘买房，促进新塘楼盘的销售”。
新塘的开发商普遍有这种想法。碧桂园凤凰城有关负责人认为，原来就有不少在黄埔、萝岗区工作的人到碧桂园凤凰城买房，在黄埔区的整体大环境未改变之前，这些区域的买家估计依然会到凤凰城买房，黄埔地王的出现，会促使买家更快出手。
刺激买家到新塘买房，除了和黄埔地王距离近的原因外，另一个原因就是新塘多数楼盘的售价都在万元/平方米以下。网易房产的监控数据显示，新塘主要在售楼盘近一个月的网签数据中（5月12日-6月11日），碧桂园凤凰城由于在售的是别墅等高端产品，网签均价为1.8万元/平方米、单价超过万元外，其他楼盘的售价基本都在万元/平方米以下：金泽豪庭为“9字头”；东方名都为“8字头”；翡翠绿洲、尚东阳光、汇东国际是“7字头”……虽然增城很多楼盘都卖毛坯房，签两份合同，一份房子合同，一份装修合同，但即使加上装修，售价也只是万元/平方米出头，与黄埔地王的“面粉价”相比，新塘楼盘的“面包价”基本相当甚至更低。
但令新塘楼盘感觉郁闷的是，由于限价，每个楼盘的售价早已被确定，周边出现高价地王，也只能看着“空欢喜”。有楼盘负责人透露，黄埔地王拍出后，新塘也许有楼盘会在装修上提价，但幅度肯定很小，“如果涨价太多、幅度太大，政府不会睁一只眼闭一只眼”。
地王会促进销售，但短时间内还没有太明显的表现。新塘新世界有关负责人认为，黄埔地王对新塘楼市的刺激效应，还未必有地铁13号线的利好来得更直接。
黄埔楼盘 少货卖，不知黄埔出了新地王
白云区同宝路地王、海珠区南洲路地王一出，周边楼盘一片欢腾。黄埔区地王出现，黄埔区的一手楼盘基本一片沉默。当记者告知黄埔区刚拍出楼面地价超1.1万元/平方米的地王时，东港花园的销售人员很愕然地反问：“超1.1万元/平方米？地价？”东城华庭的销售人员直白地表示，只是听说有地王。
黄埔楼盘对本区域出现地王关注度不高，可能和楼盘没有多少货量有关。万科金色悦府的工作人员告诉记者，他们的楼盘现在没货可卖，销售中心都准备搬迁了。悦时代花园的工作人员表示，他们的房子早就卖完了。东城华庭方面说“还有几十套单位在售”。东港花园方面说“只剩下最后20多套单位了”。一直以来，这些楼盘都是黄埔区一手楼市的供应主力，当这些楼盘都已经没有多少货量的时候，说明整个黄埔区的一手住宅市场真的没有多少货可卖了。
虽然不清楚地王的状况，但是黄埔区楼盘对涨价的预期强烈。东城华庭的销售人员说：“如今的售价约为1.5万-1.9万元/平方米，以后推新一批单位时应该会超过2万元/平方米。”东港花园的销售人员说：“因为有需求且供应少，最近一个月黄埔区的房价上升了1000多元/平方米，以后还会继续上升。”
今年以来，黄埔区的一手住宅均价都保持在1.5万-1.6万元/平方米之间。对于黄埔地王一两年后要卖2万元/平方米，在新塘楼盘的负责人及黄埔楼盘的销售人员看来，一点都不难。
地王探营
邻近新塘的黄埔地王
●交通：南玻地块位于107国道旁，旁边有公交康南路口站，有241路等8条线路的公交车途经，交通尚算便利。佳兆业在“关于广州黄埔区南玻地块的说明”中提到，地块邻近未来的地铁13号线南岗站。不过，地块旁边一家中介——纵华地产的营业主任欧先生表示，南岗站距离地块有点远。
●周边环境：在地块的同一侧，为东兴批发市场，目前的环境较杂乱。在107国道的另一边，是宏康东筑、宏康花园以及在建的南岗保障性住房项目（规划有人才公寓966套、限价房1877套）。在地块的东南边，是中颐海伦堡。
●配套：宏康东筑有宏康电子数码城。在宏康花园，临街商铺有众多已开业的士多店、特色小餐馆等，生活配套较完善。
南玻地块原为南玻玻璃有限公司，记者在地铁5号线终点站文冲站附近询问了一名警察和一名保安，他们均不知道到南玻玻璃有限公司应该怎么走，甚至连当地开电动摩托车载客的“摩托佬”也不知道。最后，还是靠一辆来自增城的的士把记者带到现场。
记者在文冲站B出口坐上的士，起步价为7元，一路畅顺，到达地块的价格是35元。在文冲站与地块之间，很少有大型居住社区，更多的是工厂。的士司机说，地王在黄埔区东边，距离新塘很近，距离黄埔中心区则较远，中心区的人对这一带不熟悉很正常，但有不少在地块附近上班的人在新塘买房，他经常往返这两个地方，因此地块周边的情况比较熟悉。对于南玻地块1.1万元/平方米的地价，该的士司机认为：“还是太高了，新塘很多楼盘的价钱还不到1万元/平方米。”
纵华地产的欧先生也认为南玻地块1.1万元/平方米的地价太高，与地块只有一路之隔的宏康东筑，楼盘素质也比较高，目前的二手价只是1万-1.2万元/平方米。
张秀钦