借鉴国外理念做有良心的开发者

【副篇名】专访铂生开发·宝盛发展董事长王谦

【出版日期】2013.04.26

【版次】第A06版(直播彭城)

【入库时间】20130530

【全文】

本报讯 （记者 李姗） “铂生开发·宝盛发展”杯2013国际剑联女子重剑世界杯大奖赛（徐州赛区）比赛将于4月27日拉开战幕，这是我市首次承办高规格的世界级击剑赛事。昨日，记者专访此次国际级赛事的总冠名方——上海铂生建设管理咨询有限公司（简称铂生开发）、徐州宝盛基础工程建设有限公司（简称宝盛发展）的董事长王谦，他用不同的理念和心态诠释了他所热爱的事业，让大家看到一个不一样的开发者。

“海龟”来徐大展拳脚

王谦，美籍华人，1967年出生于北京。1986年，19岁的王谦考入清华大学，1989年，他远赴美国求学，入读美国乃至世界最为知名的学府之一——麻省理工学院。

麻省理工学院无论是在美国还是全世界都有非常重要的影响力，培养了众多对世界产生重大影响的人士，是全球高科技和高等研究的先驱领导大学。该大学的工程系是最知名、最多人申请入读和最“难读”的学系。美国工程教育学会执行主任Karl Willenbrock曾经说过，“如果麻省理工学院忽然消失，国家安全堪忧。他们是工程的IBM。”而王谦就是在这所大学最“难读”的学系获得房地产开发和建筑与城市规划双硕士，“我大学没读完就跑出去了，我算是跑出去很早的了！”

王谦活跃在中国房地产界近10年，在2003年之前，曾担任加利福尼亚房地产投资公司sicco执行总裁。2003年，通过与中凯房地产的开发合作，在中国8个城市成功开发项目超过11个，获得IRR平均29%的优秀业绩。

“我觉得自己算是慢的，‘海龟’嘛，爬的慢！”王谦开玩笑地说道。

2010年以来，王谦与投资伙伴先后成立宝盛发展公司和铂生开发公司，专门致力于二三线城市的综合体开发。就在这一年，他来到徐州发展起他的事业，在徐州这片土地上大展拳脚的同时，他也深深地爱上这座城市。

引进国外“基金化管理”模式

谈到王谦，先来谈谈上海中凯房地产开发管理有限公司（简称“中凯开发”）。中凯开发是一家略带神秘色彩的房地产开发公司，做的是“专业开发管理服务协议”，是在美国流行几十年的专业项目管理模式。

在这一模式中，中凯开发不投资拿地，也仅出很少的资金，依靠输出专业的开发管理技术为主。在投资的具体项目中，中凯开发更侧重吸收海内外的个人投资者以及各类基金的投资，进行项目的投资和开发，对信贷的需求也降到最低。

2006年4月，王谦与上海中凯企业集团合资成立中凯开发，提供全程的房地产开发管理服务。2006年年底，王谦成功引入美国华平基金作为中凯开发的重要投资人，由后者提供不少于3000万美元的资金投入中凯开发投资与管理的房地产开发项目。

从中凯开发的定位来看，王谦说，他不仅希望中凯开发成为房地产服务商，更希望成为房地产风险投资及不动产投资管理商。也就是说，在立足开发管理服务的同时，中凯开发兼具了基金管理的功能。在资本结构上却俨然扮演一个“GP”的角色。显而易见，后一个定位就是一种变相的基金管理。

中凯开发将来自海内外的中小投资者或者基金的资金投入项目，并且在前期投资的时候即约定由中凯开发来担任项目全程的开发管理。

把万科引入徐州

依靠这种把开发管理和投资分开的模式，2008年上半年，王谦在中国的8个城市做了11个项目。

2008年下半年，金融海啸来了，这给了王谦迎头一棒。“这时候我知道了，市场不是一直都是好的，当自己内功不够时是禁不住这样的风浪的，人不可能一直都有好运气的。”于是在房地产这个市场最低迷的时候，他说，“人的好坏都只是暂时的，缩小战场、深耕细作，不盲目扩张，这是我在市场低迷的时候所领悟的。”

2009年，他把目光瞄准中国二三线城市的住宅开发领域，经过种种调查分析之后，他把目标定在了西安、徐州、扬州这三座城市。

2010年下半年，徐州欲在淮海西路延长段打造西部商圈，于是把项目交给王谦，王谦和他的团队面对一共十四块地，需要全部拆完并做统一规划。因为资金已投入很多，但是却没有丝毫回报，因此团队里有人表示要把地拆一块卖一块，而王谦立即阻止：“说是要统一规划，就是要统一。拆一块卖一块谁不会？把这个项目给我就是让我卖地的？不能为了多挣钱就违背当初的承诺。”

“赚钱首先要满足，满足使用者需求，满足城市的需求，就是再困难也要坚持，不能放弃！”为了推动项目发展，他想到中国地产“一哥”——万科。但是同时，他又陷入矛盾的心理战。

“以前觉得我要做，就要做这个项目的负责人，这样才算是体现自身价值。”王谦说，如果和万科合作，那么管理这方面肯定就要让位给万科，把自己的项目让别人来管理，这多少让人心里不舒服。这个时候他给自己的老师打了电话，老师就在电话里说了句“要先把个人需求抛开，首先要考虑的是这个项目的需求。”于是王谦想明白了，“最终还是决定同万科合作，让万科当这个项目的最大负责人。万科团队进入淮海西路这个项目，在我看来是最大的成功，并不是自己来管理就是成功了。”

同竞争者合作

王谦牵了条线，千年古城徐州迎来一座标有万科字样的新城。“把万科引进徐州算是对这个城市有个好的交代了。”虽然赚钱是目的，但是却更享受开发带来的成就感，王谦说这才是体现自身价值。他说，自己这个行业中的一些人不都是光赚钱的，有的是把开发当做是事业来做的，“淮海西路这个项目两年投了十几个亿了，一分钱没赚。但是这个项目一旦开始，会形成一个商业圈，会带动发展，这个项目也就会有的赚。所以我不担心赚不赚钱，我担心钱是怎么赚的。”

王谦说，与万科合作获益匪浅、受益良多。因为他和万科很多理念都相同，所以对于和万科的合作他也非常开心：“合作者不看其规模大小，关键看是否有相同的理念。合作对象选对了，正能量就会无限发挥。”

王谦之所以冠名此次国际剑联女子重剑世界杯大奖赛徐州赛区的比赛，是因为他也热衷于运动。“我的员工经常说我就像不睡觉一样，我也是人，哪能不睡觉。无非就是坚持运动。运动可以为我解压，这也是我在国外上学的时候养成的习惯。我觉得读书很重要，但是也不能光读书，读书时为了积累自己内在的东西，而读人才最重要。”

在王谦的新浪微博@王成1967中有这样一段话可以看出他对于运动的热爱：“每次运动之后，都有一种让自己的思维慢下来，静下来的感觉。运动好像大脑的充电器，她让思考理性敏捷，让思路简单清晰，让意念坚定果断，让意志坚忍顽强，运动为一个人带来永恒的自信和无限的能量。”

王谦语录

“开发商不都是光赚钱的，我是把开发当成事业的。我不担心这个项目赚不赚钱，我担心钱是怎么赚的。”

“合作者不看大小，要看是否有相同的理念。”

“做企业要有良心，不能为了多挣钱就违背当初的承诺。”

“只要对徐州好的事情，我会尽自己最大的能力去做！”

“我要光想着赚钱，那钱在哪里我就会在哪里，有比房产更赚钱的事儿呀。”

“我觉得读书很重要，但是也不能光读书，读书时为了积累自己内在的东西，而读人才最重要。”